Der Konzern in Zahlen
Baustein 3: Modellsanierung Pfaffengrund
Das Modellprojekt Pfaffengrund zeigt, wie die GGH Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und Bezahlbarkeit im Bestand gemeinsam denkt. Im Mittelpunkt steht die Frage, welche Kombination aus Energieeinsparung, CO2-Minderung, Ressourceneinsatz und sozial verträglichen Wohnkosten die größte Wirkung entfaltet.
Die Technische Universität München (TUM) und die Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbH Heidelberg (GGH) realisieren im Rahmen des Strategiedialogs „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ der Landesregierung Baden-Württemberg ein gemeinsames Forschungsprojekt zur Untersuchung verschiedener Sanierungsstrategien im Bestand.
Im Mittelpunkt steht die Praxiserprobung von Sanierungsvarianten unter Berücksichtigung der tatsächlich im Betrieb gemessenen Energieverbräuche. Dafür wurden an sieben baugleichen Häusern der GGH im Quartier Pfaffengrund in Heidelberg unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen umgesetzt und von der Forschungsgruppe „Einfach Bauen“ der TU München durch ein Energieverbrauchs-Monitoring vor und nach der Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen begleitet.
Durch den Vergleich zwischen dem in der Planungsphase prognostizierten und im tatsächlichen Betrieb gemessenen Energieverbrauch sollen Rückschlüsse gezogen werden können, die in eine ganzheitliche Bilanz der einzelnen Maßnahmen einfließen. Als Referenzvariante dient eine Vollsanierung nach dem EH-55-Standard.
Im Rahmen der Maßnahmen wurden einige Häuser nachträglich gedämmt und der Bestand optisch aufgewertet.
Wie viel Sanierung ist sinnvoll?
Wie viel Sanierung ist sinnvoll, wenn Klimaschutz, Investitionsfähigkeit und bezahlbares Wohnen gleichzeitig gelingen sollen? Dieser Frage geht die Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz mbH Heidelberg (GGH) im Heidelberger Stadtteil Pfaffengrund in einem wissenschaftlich begleiteten Modellprojekt nach. Im Fokus stehen sieben baugleiche Mehrfamilienhäuser aus den 1950er Jahren – eine Gebäudetypologie, wie sie nicht nur in Heidelberg, sondern in vielen deutschen Städten zu finden ist.
Gemeinsam mit der Technischen Universität München (TU München) untersuchte die GGH unterschiedliche Modernisierungsvarianten unter realen Bedingungen. Die Bandbreite reicht von gezielten Einzelmaßnahmen, etwa dem Austausch einzelner Fensterflächen und der Dämmung der Kellerdecke, bis hin zu umfassenden Sanierungen auf Effizienzhausniveau. Damit schafft das Projekt eine belastbare Vergleichsbasis für die Frage, welche Maßnahmen im Bestand tatsächlich den größten Nutzen entfalten.
Vergleichbare sanierungsbedürftige Häuser der 1950er- und 1960er-Jahre sind in Deutschland weitverbreitete Gebäudetypologien. Eine Skalierung der Ergebnisse ist deshalb vielversprechend.
Für das Monitoring haben die Wissenschaftler der TU München einzelne Wohnungen mit Messboxen ausgestattet und ein Verbrauchsmonitoring des Ist-Zustandes durchgeführt. Diese sollen neben den zentralen Ergebnissen aus den jährlichen Heizkostenabrechnungen wichtige Daten zur Entwicklung des Raumklimas hinsichtlich Raumtemperatur und Luftwechselzahl ermöglichen.
Mehrdimensionale Bewertung statt reiner Effizienzbetrachtung
Bewertet werden die sieben Sanierungsvarianten nicht allein nach ihrem theoretischen Energiebedarf. Entscheidend ist die mehrdimensionale Betrachtung aus ökologischer, ökonomischer und wohnungswirtschaftlicher Perspektive. Dazu gehören thermische Simulationen, Ökobilanzen, Lebenszykluskosten, CO2-Vermeidungskosten sowie das Monitoring realer Verbrauchsdaten. Gerade dieser Praxisbezug ist wesentlich, weil Nutzerverhalten, Rebound-Effekte und tatsächliche Heizgewohnheiten einen erheblichen Einfluss auf die erzielbaren Einsparungen haben.
Die ersten Auswertungen machen deutlich: Energieeinsparungen steigen nicht automatisch im gleichen Verhältnis wie die Sanierungstiefe. Zwar erzielen umfassende Maßnahmen höhere Einsparungen, gleichzeitig nehmen Investitionskosten, Planungsaufwand und technische Komplexität deutlich zu. Besonders ambitionierte Standards können dadurch im Verhältnis zu ihrem zusätzlichen Klimanutzen weniger effizient sein als ein ausgewogenes Maßnahmenpaket mit mittlerer Sanierungstiefe.
Sanierungsvarianten V0 bis V4 und vorläufige TU-München-Auswertung: Energieeinsparung für Raumwärme bei Umbauvarianten (von reduzierten Maßnahmenpaketen bis zur Vollsanierung auf EH55-Standard) / Quelle: TU München
CO2-Vermeidungskosten
Sie zeigen, wie viel wirtschaftlicher Aufwand für die Einsparung einer Tonne CO2 anfällt. Im Modellprojekt werden dafür energiebedingte Mehrkosten ins Verhältnis zur CO2-Einsparung gegenüber dem Weiterbetrieb gesetzt – einschließlich grauer und betriebsbedingter Emissionen über einen Betrachtungszeitraum von 25 Jahren.
Modernisieren, wo es am meisten wirkt
Vorläufig bestätigt sich damit ein wichtiger Grundsatz für die GGH: Klimaschutz im Bestand muss skalierbar bleiben. Aus strategischer Sicht kann es wirkungsvoller sein, viele Gebäude auf ein gutes, wirtschaftlich tragfähiges Niveau zu bringen, als wenige Gebäude mit sehr hohem Aufwand auf einen Spitzenstandard zu modernisieren. Denn jeder ineffizient eingesetzte Euro reduziert den finanziellen Spielraum für weitere Maßnahmen im Bestand.
Das Modellprojekt Pfaffengrund leistet also einen wichtigen Beitrag zur Nachhaltigkeitsstrategie der GGH. Es verbindet Klimaschutz mit Ressourcenschonung, Lebenszykluskostenoptimierung und Bezahlbarkeit. Die gewonnenen Erkenntnisse helfen, künftige Modernisierungsentscheidungen noch datenbasierter zu treffen und dort zu investieren, wo der größte Nutzen für Klima, Gebäude und Mieterinnen und Mieter entstehen.
Vorläufige Auswertung der Kosten: wohnungswirtschaftliche Perspektive auf die Sanierungsvarianten / Quelle: GGH
Fotos: GGH/Christian Buck